Het overgrote deel van onze appartementsgebouwen is ondertussen gepensioneerd!
België telde begin 2024 bijna 247.000 gebouwen met appartementen waarvan de gemiddelde leeftijd +50 jaar bedraagt.
Het overgrote deel van de gemeenschappelijke delen van die gebouwen werd doorheen de jaren slechts beperkt tot niet onderhouden.
Daardoor werd ook de goede bouwfysische toestand van onder meer de balkons niet in stand gehouden.
Voor veel VME’s brengt de verplichte renovatieverplichting hier nu mogelijk verandering in.
Omdat beslissingen rond dit soort van renovaties dikwijls gepaard gaan met de nodige discussies (bijv. het statuut van de balkons: wie draagt al dan niet bij in de kosten van de werken, enz.) en al meermaals het voorwerp van een gerechtelijke procedure uitmaakten, is het voor syndici van groot belang om de vergadering(en) met voldoende kennis van zaken voor te bereiden.
Net daarom geven we in dit blog, dat opgedeeld is in twee afzonderlijke delen, een aantal belangrijke zaken mee.
In dit eerste deel vindt u voornamelijk algemeenheden en technische informatie terug. In het tweede deel staan we stil bij een aantal juridische aspecten.
Green deal
Om de klimaatopwarming, die voornamelijk door een stijging van de concentratie van broeikasgassen in de atmosfeer wordt veroorzaakt, een halt toe te roepen, werden op de klimaatconferentie van Parijs in 2015 internationale afspraken gemaakt. Er werd o.m. afgesproken om de CO²-uitstoot terug te dringen.
Toen eind 2013 bleek dat de vooropgestelde doelstellingen niet zouden worden gehaald, werden de plannen bijgesteld.
Dit resulteerde in de zogenaamde Europese ‘Green Deal’, waarvan de plannen op 11 december 2019 officieel werden voorgesteld. Het betreft een reeks beleidsinitiatieven met als overkoepelende doelstelling om tegen 2050 (gefaseerd) een klimaatneutraal Europa na te streven.
Een eerste fase beoogt om tegen 2030 de CO²-uitstoot met 55% te verminderen ten opzichte van 1990.
Al de vooropgestelde beleidsinitiatieven werden verankerd in een Europese klimaatwet, een Europese verordening die voor de Europese Unie (EU) bindende reductiedoelstellingen voor broeikasemissies vastlegt en een kader biedt voor maatregelen om deze doelstellingen te halen.
Op 24 juni 2021 werd de definitieve versie van de Klimaatwet door het Europees Parlement aangenomen. Op 28 juni 2021 keurde de Europese Raad de Klimaatwet goed. De wet trad in werking op 29 juli 2021.
Energie-efficiëntere en energiezuinigere gebouwen
Een belangrijke maatregel van de EU bestaat erin om gebouwen binnen de EU-zone tegen 2030 (en daarna) energie-efficiënter te maken.
In Europa is meer dan een derde van de broeikasgasemissies afkomstig uit de ‘gebouwensector’.
Om de doelstellingen te bereiken, moet het gemiddelde energieverbruik van gebouwen tegen 2030 met minstens 16% worden verminderd. Tegen 2035 met minstens 20 à 22%. In 2050 moeten alle gebouwen energie-efficiënt zijn.
Renovatieplicht sinds 1 januari 2023
De renovatieverplichting geldt sinds 1 januari 2023 voor residentiële gebouwen (eengezinswoningen en appartementen).
Alle woningen en appartementen met label E of F die vanaf 2023 zijn aangekocht, moeten verplicht gerenoveerd worden naar minstens label D.
De termijn voor de uitvoering van de werkzaamheden om aan de renovatieplicht te voldoen en de termijn om de bewijsstukken aan te leveren bij Ingrijpende Energetische Renovaties (IER) bedraagt 6 jaar*.
Om het energieverbruik (en de -rekening) te verlagen, zullen er o.m. in België heel veel gebouwen moeten worden gerenoveerd.
Veel van de (naoorlogse) appartementsgebouwen die ons land telt, zijn immers totaal niet aangepast aan de huidige normen van energiezuinigheid.
*Het minimum te behalen label D en de termijn van 6 jaar waarbinnen dit moet gebeuren, zijn versoepelingen die werden opgenomen in het Vlaamse regeerakkoord 2024-2029. De wetgeving daarrond moet wel nog worden aangepast.
Balkonrenovatie als onderdeel van de energetische renovatieplicht
Eén van de zaken die in appartementsgebouwen – wanneer nodig - wordt aangepakt om de energieprestaties te verbeteren, is het renoveren van de buitenschil.
Die buitenschil bestaat onder meer uit de buitenmuren/gevels, waarvan (klassieke) balkons in principe mee deel uitmaken.
In veel gevallen zal de balkonrenovatie bijdragen aan het verbeteren van de energieprestaties van het gebouw en de appartementen.
Dit zal veelal het geval zijn bij oudere betonbalkons waarvan de betonnen vloerplaat onafgebroken van buiten naar binnen doorloopt.
Volgens het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap vormt deze vloerplaat doorgaans een siginificante koudebrug die een grote impact heeft en aangepakt moet worden.
Opmerking
Uit verklaringen van energiedeskundigen, gerechtigd om een EPC gemeenschappelijke delen op te maken, blijkt dat na het uitvoeren van hun opdracht er bij het inbrengen van hun gegevens momenteel (nog) geen rekening wordt gehouden met balkons.
Belangrijke rol weggelegd voor de syndicus – Bewarend optreden – Noodzakelijke kennis van een aantal zaken
Ongeacht of het gaat om het laten uitvoeren van een noodzakelijke renovatie omwille van de slechte toestand van de balkons en/of om een renovatie die kadert in het verbeteren van de energetische prestaties van het het gebouw, dergelijke renovaties vergen steeds de nodige beslissingen van de algemene vergadering (AV).
Zowel in aanloop naar, tijdens als na de AV is er een belangrijke rol weggelegd voor de syndicus.
Een eerste belangrijke taak die hij heeft, is het bewarend optreden (indien nodig).
Bij een balkonrenovatie bestaat deze er in eerste instantie in om ervoor te zorgen dat het renovatietraject op een veilige manier kan worden uitgerold.
Mocht er zich dus een veiligheidsprobleem (kunnen) voordoen (bijv. omdat er brokstukken van één of meerdere balkons naar beneden dreigen te vallen) en dit een gevaar vormt/kan vormen voor de eigenaars/bewoners, dan moet de syndicus iemand beopdrachten om de loshangende stukken te verwijderen.
Pas daarna begint de eigenlijke voorbereiding.
Zeg niet zomaar ‘terras’ tegen een ‘balkon’
Wanneer men in de volksmond spreekt over zijn ‘terras’, dan wordt daarmee meestal zijn ‘balkon’ bedoeld.
Een balkon is een uitkragend platform dat aan de buitenkant van een gebouw is bevestigd, vaak met een reling of balustrade rondom. Het balkon is meestal toegankelijk via een deur of raam van een woning of kamer op een hogere verdieping van het gebouw.
We onderscheiden balkons van het individuele type (afbeelding 1) en balkons van het doorlopende type, de zgn. ‘gallerijen’(afbeelding 2). Deze laatste zijn balkons die doorlopen en (via het trappenhuis/de lift) toegang geven tot meerdere appartementen.
Afbeelding 1 Afbeelding 2
Terrassen vinden we doorgaans terug op het dak/daken van appartementsgebouwen. Het gaat dus om terrassen, die als dak dienen voor de kamers van de onderliggende verdieping.
Naast de tradionele dakterrassen die gelegen zijn bovenaan het gebouw, zijn er ook nog hybride dakterrassen. Deze zijn gedeeltelijk samengesteld uit een balkon en gedeeltelijk uit het dak van de kamers van de daaronder gelegen verdieping.
Doorsnede van een (klassiek) betonbalkon
Een klassiek betonbalkon is opgebouwd uit verschillende ‘lagen’, namelijk:
- Een betonnen vloerplaat, die vooral in oude gebouwen van buiten naar binnen toe doorloopt. Het balkon wordt in de gevel verankerd.
- Beton met wapening
- Hellingchape
- Waterdichtingslaag
- Bevloering/betegeling, voorzien van waterafvoergootjes of klokputjes om (bij regen) het water van het balkon af te voeren (niet op de tekening)
- Balustrade
Bepaalde delen moeten worden gekwalificeerd als privatieve delen, andere als gemeenschappelijke delen. Dit zorgt regelmatig voor discussie (zie deel 2 van dit blog).
Betonrot, oorzaak nr. 1 voor een (verregaande) balkonrenovatie
Wanneer balkons niet (tijdig) worden onderhouden/in stand worden gehouden, dan zal het beton op termijn in zulke mate degraderen dat uiteindelijk een verregaande renovatie of een totale vernieuwing noodzakelijk wordt.
De hoofdoorzaak van de betonschade is te wijten aan het ontstane betonrot.
Betonrot wordt veroorzaakt door corrosie die ontstaat door carbonatatie en/of door het binnendringen van agressieve chloriden.
Hierdoor wordt de beschermingslaag aan de binnenzijde, meer bepaald rondom de wapening in het beton, aangetast.
Doordat die bescherming wordt doorbroken, kan de wapening verder roesten.
Hierdoor zal het beton worden afgestoten en verdwijnt de hechting tussen het staal en het beton.
Uiteindelijk zal de stabiliteit verminderen en zal de constructie in het slechtste geval bezwijken.
Juridische aspecten
Het juridische luik behandelen we binnen enkele weken in het tweede deel van dit blog. Komen onder meer aan bod: de juridische kwalificatie van balkons volgens de meerderheidsrechtspraak versus de omschrijving in de statuten, het nemen van verschillende beslissingen met de juiste benodigde gekwalificeerde meerderheid, de bijdrageplicht van de eigenaars in de werken, …
****
Podcastaflevering over balkonrenovatie
Houd onze website in de gaten en beluister weldra in de podcast van juridisch raadgever Peter Leyseele de aflevering waarin hij het samen met advocaat Emma Van Eenoo (Reallegal) en architect Peter Aelterman over de balkonrenovatie heeft.
****
Nood aan (juridisch) advies of aan bijvoorbeeld een 2de opinie? Doe dan beroep op onze dienstverlening.
De Vrijwillige Syndicus staat voor hoogstaande gespecialiseerde dienstverlening waarvoor geen onrealistisch hoge bedragen moeten worden betaald.
Wanneer het beheer intern gebeurt en er beroep gedaan wordt op de dienstverlening van De Vrijwillige Syndicus, kan de VME op jaarbasis duizenden euro’s besparen!
De occasionele syndicus kan in de uitvoering van zijn opdracht te allen tijde rekenen op de nodige opleiding, ondersteuning en begeleiding om het gebouw op een professionele manier te beheren.
Wil je bijkomende info over het aanbod van De Vrijwillige Syndicus,? Surf dan naar www.devrijwilligesyndicus.be of stuur een bericht naar Peter@devrijwilligesyndicus.be