Het overgrote deel van onze appartementsgebouwen is ondertussen gepensioneerd!
België telde begin 2024 bijna 247.000 gebouwen met appartementen waarvan de gemiddelde leeftijd +50 jaar bedraagt.
Het overgrote deel van de gemeenschappelijke delen van die gebouwen werd doorheen de jaren slechts beperkt tot niet onderhouden.
Daardoor werd ook de goede bouwfysische toestand van onder meer de balkons niet in stand gehouden.
Voor veel VME’s dringt renovatie zich dan ook op.
Omdat beslissingen rond dit soort van renovaties dikwijls gepaard gaan met de nodige discussies (bijv. het statuut van de balkons: wie draagt al dan niet bij in de kosten van de werken, enz.) en al meermaals het voorwerp van een gerechtelijke procedure uitmaakten, is het voor syndici van groot belang om de vergadering(en) met voldoende kennis van zaken voor te bereiden.
In dit blog, dat opgedeeld is in twee afzonderlijke delen, geven we een aantal belangrijke zaken mee.
In dit tweede deel staan we stil bij een aantal juridische aspecten.
Juridische kwalificatie van balkons - Statuten
Over de juridische kwalificatie (is een balkon een gemeenschappelijk dan wel een privatief deel) bestaat al jaren discussie.
Artikel 3.85, §1, 2de alinea van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat binnen de statuten van het gebouw of de groep van gebouwen, het gedeelte basisakte onder meer de beschrijving moet bevatten van de privatieve en gemeenschappelijke delen.
Hieruit moet men dus kunnen afleiden of balkons al dan niet privatief zijn.
In de praktijk blijkt echter dat vooral oude statuten, die tot op heden nog nooit werden gecoördineerd, uitblinken in dubbelzinnigheid.
Bij de opsomming van de gemeenschappelijke delen wordt vaak vermeld dat de betonnen structuur tot de gemeenschappelijke delen behoort. Wat verder bij de beschrijving van de privatieve kavels staat dan vermeld dat de balkons tot de privatieve eigendom behoren.
Op weer een andere plaats kan je lezen dat de balkons het voorwerp uitmaken van een exclusief of privatief gebruiksrecht.
Onduidelijkheid troef dus of toch niet?
Wanneer uit de omschrijving van de statuten de kwalificatie van de balkons niet duidelijk blijkt, kan artikel 3.84, §1, 3de lid van het Burgerlijk Wetboek mogelijk soelaas bieden.
Het bepaalt letterlijk:
“Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van de gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.”
Wanneer dit wordt toegepast op balkons, moet worden geoordeeld dat bepaalde delen tot het gebruik dienen van alle mede-eigenaars.
Gemeenschappelijke versus privatieve delen
Daarin gevolgd door de meerderheidsrechtspraak, wordt algemeen aangenomen dat een (klassiek) betonbalkon:
- Deel uitmaakt van de gevel van het gebouw en mee bijdraagt tot de stabiliteit ervan.
- Het dak vormt van het onderliggende balkon en/of van de onderliggende kamer (dakterras van het hybride type - zie deel 1 van dit blog).
- Dienst doet als evacuatieweg, waardoor er op de balkons een erfdienstbaarheid wordt gevestigd (recht van doorgang/recht van overgang),
waardoor een (klassiek) betonbalkon als een gemeenschappelijk deel moet worden beschouwd.
Daarnaast bestaat er weinig discussie over dat niet alle delen van een balkon gemeenschappelijk zijn, waardoor ze een gemengd statuut hebben.
Worden doorgaans als gemeenschappelijk beschouwd (voor een doorsnede van een (klassiek) balkon - zie deel 1 van dit blog):
- De betonnen constructie, incluis de boordstenen
- De hellingslaag
- De waterdichtingslaag
- De waterafvoergootjes en/of de klokputjes
- (Eventuele isolatie)
Worden doorgaans als privatief beschouwd:
- De bevloering/betegeling
- De balustrades/leuningen (Indien deze van een kavel naar een andere kavel doorlopen, kunnen ze als particulier gemeenschappelijk worden aanzien)
- De tussenschotten die twee belendende kavels van elkaar scheiden
- Eventuele verlichtingsarmaturen met toebehoren
Combinatie privatieve en gemeenschappelijke delen – Quid beslissingsbevoegdheid van de VME m.b.t. de privatieve delen?
Wanneer in het verleden de AV besliste om werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen van een balkon, dan stond een eigenaar de uitvoering ervan dikwijls in de weg met het argument dat de VME geen beslissingsbevoegdheid en dus ook geen uitvoeringsbevoegdheid had inzake de privatieve delen.
Om deze discussies en de daaraan gekoppelde procedures terug te dringen, heeft de wetgever (zich daarbij o.m. steunende op een uitspraak van het Hof van Cassatie van 1 april 2004) in de gewijzigde wet van 20 juni 2010 het artikel 577-7, §1, e) oud Burgerlijk Wetboek (thans artikel 3.88, §1, 1°, d) ) opgenomen.
Dit artikel bepaalt dat de AV om economische of technische redenen zowel over de beslissings- als uitvoeringsbevoegdheid beschikt om in opdracht van de VME werken aan bepaalde privatieve delen te laten uitvoeren (mits bijzondere motivering).
Indien de VME m.a.w. een rechtmatig belang kan aanvoeren dat het belang van een mede-eigenaar in solo overstijgt, dan kan zij werken aan privatieve delen laten uitvoeren. Dit is niet meer of minder dan de proportionaliteitstoets waarbij het gewicht van het gezamenlijke belang doorweegt op het privatieve belang.
Behandeling van de problematiek tijdens de AV(en) – Voorleggen van meerdere offertes
Het hoeft niet veel uitleg dat wanneer een VME wordt geconfronteerd met een drastische renovatie zoals die van de balkons, de syndicus een cruciale rol speelt om tot een (rechtsgeldige) besluitvorming te komen. Deze besluitvorming zal uit verschillende beslissingen bestaan die meestal tot stand komen na meerdere vergaderingen.
Hoe beter de syndicus is voorbereid, hoe groter de slaagkans.
Zonder in dit blog dieper in te gaan op de vele verschillende aspecten die voor, tijdens en na de AV(en) aan bod (kunnen) komen, staan we even stil bij één belangrijk aspect dat tijdens de voorbereidende fase aan de orde is.
Meer bepaald het voorafgaand aan de vergadering voorleggen van meerdere* kostenramingen, wat onder het wettelijke takenpakket van de syndicus valt (toepassing van artikel 3.89, §5, 11° BW).
*Meerdere duidt op minstens twee.
Laten opmaken van een lastenboek/bestek - Bedrag vanaf wanneer mededinging is vereist.
Vooraleer uitvoering aan de werken kan worden gegeven, zal aan de hand van de voorgebrachte kostenramingen de AV o.m. moeten beslissen welke aannemer de renovatiewerken zal mogen uitvoeren.
Om appels met appels te kunnen vergelijken, moeten, wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan, deze offertes worden opgemaakt op basis van een lastenboek/een bestek.
Dit betekent dat aan een neutrale derde moeten worden gevraagd om m.b.t. de uit te voeren werken een lastenboek op te maken, dat vervolgens aan kandidaat-uitvoerders moet worden bezorgd.
Zeker in het geval van een balkonrenovatie, zal het laten opmaken van het lastenboek een wettelijke verplichting inhouden.
Niettegenstaande dit in de wet is verankerd, moet het lastenboek/het bestek zeker en vast niet voor alle werken of overeenkomsten die de VME wenst af te sluiten, worden opgemaakt.
Artikel 3.89, §5, 11° BW bepaalt dan wel dat de syndicus meerdere kostenramingen moet voorleggen op grond van een op vooraf opgemaakt lastenboek. Artikel 3.88, §1, c) van het Burgerlijk Wetboek schrijft voor dat het aan de AV toekomt om te beslissen voor welke opdrachten en contracten dit moet gebeuren.
Meer bepaald voor die opdrachten en contracten waarvan het uitvoeringsbedrag gelijk is aan of hoger ligt dan het bedrag dat hiervoor door de AV werd vastgelegd. Het zogenaamde bedrag vanaf wanneer mededinging verplicht is. Dit bedrag moet door de syndicus worden opgenomen in het reglement van interne orde.
Opmerking
Als hoogste orgaan binnen een VME, kan de AV uiteraard steeds aan de syndicus opdragen om toch een lastenboek/een bestek te laten opmaken voor opdrachten of contracten waarvan het uitvoeringsbedrag lager ligt dan het besliste bedrag.
Bijdrageplicht in de renovatiekosten
Waarover er ook discussie blijft bestaan, is de vraag of iedereen moet bijdragen in de renovatiekosten.
Het antwoord is in principe terug te vinden binnen de statuten van het gebouw. Meer bepaald binnen het reglement van mede-eigendom.
Artikel 3.85, §1, 2° van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat in het reglement van mede-eigendom o.m. de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten moet worden opgenomen.
In toepassing van artikel 3.81 van het Burgerlijk Wetboek moeten de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde (het zogenaamde waardecriterium dat wordt weergegeven aan de hand van de aandelen verbonden aan de kavels), naar evenredigheid van het nut (nutscriterium) of op basis van een combinatie van beiden. Dit laatste komt het meeste voor.
Als in de statuten dus de kosten zouden worden verdeeld op basis van het waardecriterium, waarbij tevens wordt bepaald dat de betonconstructie, e.a. delen gemeenschappelijk zijn, dan zullen (logischerwijs) alle eigenaars moeten bijdragen in de renovatiekosten. Dus ook de eigenaars van de gelijkvloerse kavels die geen balkon hebben.
Podcastaflevering over balkonrenovatie
Beluister weldra via onze website aflevering 6 van de podcast van juridisch raadgever Peter Leyseele, waarin hij het samen met advocaat Emma Van Eenoo (Reallegal) en architect Peter Aelterman eveneens over de balkonrenovatie heeft.
****
Nood aan buitengerechtelijk (juridisch) advies of aan bijvoorbeeld een 2de opinie? Doe dan beroep op onze dienstverlening.
De Vrijwillige Syndicus staat voor hoogstaande gespecialiseerde dienstverlening waarvoor geen onrealistisch hoge bedragen moeten worden betaald.
Wanneer het beheer intern gebeurt en er beroep gedaan wordt op de dienstverlening van De Vrijwillige Syndicus, kan de VME op jaarbasis duizenden euro’s besparen!
De occasionele syndicus kan in de uitvoering van zijn opdracht te allen tijde rekenen op de nodige opleiding, ondersteuning en begeleiding om het gebouw op een professionele manier te beheren.
Wil je bijkomende info over het aanbod van De Vrijwillige Syndicus? Surf dan naar www.devrijwilligesyndicus.be of stuur een bericht naar Peter@devrijwilligesyndicus.be