Binnen een appartementsmede-eigendom, waar mensen samenwonen, -leven en werken, komen er steeds meer conflicten voor.
Conflicten waarbij ook de VME regelmatig betrokken partij is. Bijvoorbeeld conflicten tussen een mede-eigenaar en de VME, de VME en een eigenaar van het buurgebouw, de VME en een aannemer of dienstverlener, enz.
Beslechting van veelal banale conflicten door tussenkomst van de rechtbank
Elke partij die een conflict heeft met een andere partij vindt niet enkel dat zij gelijk heeft. Doorgaans wil zij ook haar ‘gelijk halen’. Meestal door dit ‘af te dwingen’ in de rechtbank.
Zonder eerst moeite te doen om met de andere partij rond de tafel te zitten, wordt er dus (veel te snel) overgegaan tot het opstarten van een gerechtelijke procedure.
Ongeacht de uitspraak zijn er op het einde van de rit alleen maar verliezers. Dit resulteert heel dikwijls in een ontwrichte relatie met een waterkans dat het ooit terug goedkomt.
Vaak gaat het om banale conflicten die op een andere en betere manier kunnen worden opgelost. Onder meer door bemiddeling.
Oplossen van een conflict door bemiddeling. Wat is het?
Bemiddeling is één van de alternatieve vormen van conflictoplossing, waarbij er wordt geprobeerd een conflict zonder tussenkomst van de rechtbank op te lossen. Behalve dan voor het eventueel homologeren van het akkoord als de bemiddeling slaagt (zie hierna).
Bij een bemiddeling proberen partijen tijdens een gesprek op vrijwillige basis zelf een oplossing te vinden voor hun conflict. Als dit lukt, dan worden de gemaakte afspraken vastgelegd in een bemiddelingsakkoord.
Voor het zoeken naar die oplossing doen zij beroep op een derde persoon, een bemiddelaar.
Rol van de bemiddelaar
De bemiddelaar is een neutrale, onafhankelijke en onpartijdige derde partij, die als ‘bewaker van het bemiddelingstraject’ de partijen begeleidt.
De bemiddelaar neemt zelf geen standpunt in. Hij kiest, in tegenstelling tot bijvoorbeeld een rechter of arbiter, geen partij.
Doorheen het ganse bemiddelingstraject zorgt hij ervoor dat partijen elkaar met het nodige respect behandelen.
De bemiddelaar heeft een gespecialiseerde opleiding genoten. Hierdoor is hij in staat om, o.m. via gerichte vragen en een geëigende manier van communicatievaardigheden, ervoor te zorgen dat partijen begrip hebben voor elkaars mening en standpunt. Zijn bemiddeling draagt er tevens toe bij dat de communicatie tussen partijen wordt vergemakkelijkt .
Op die manier kan stapsgewijs het wederzijds vertrouwen worden herwonnen. Dit leidt in de meeste gevallen tot het door partijen zelf vinden van een gezamenlijk akkoord .
Voordelen van een bemiddeling
Enkele voordelen van bemiddeling:
- Meestal veel sneller dan een gerechtelijke procedure die jaren kan aanslepen.
- Meestal veel goedkoper dan een gerechtelijke procedure. Wettelijk is voorzien dat partijen de kosten en het ereloon gelijkmatig moeten verdelen. Maar hiervan kan contractueel worden afgeweken.
- Vertrouwelijk karakter. De partijen in bemiddeling verbinden er zich schriftelijk toe om de vertrouwelijkheid te eerbiedigen van alles wat er gezegd, geschreven of voorgebracht is, behoudens andersluidend akkoord. Dit geldt uiteraard ook voor de bemiddelaar die gebonden is door het beroepsgeheim.
- De kans is reëel dat de ontwrichte relatie tussen partijen (op termijn) terug wordt hersteld.
- Het gaat niet over winnen of verliezen, maar over het zelf vinden van een oplossing waarbij alle partijen zich goed voelen.
Geslaagde bemiddeling – Erkende bemiddelaars - Homologatie van het bemiddelingsakkoord
Wordt een bemiddelingstraject succesvol afgerond, dan zal het wederzijds akkoord worden neergeschreven in een bemiddelingsakkoord.
Dit akkoord kan dan voor homologatie aan de rechter worden voorgelegd zodat er een uitvoerbare titel aan kan worden verleend. Hierdoor krijgt het m.a.w. dezelfde waarde als een vonnis.
Belangrijk hierbij te vermelden, is dat homologatie alleen kan gebeuren wanneer de bemiddeling tot stand kwam onder de begeleiding van een door de Federale Bemiddelingscommissie erkende bemiddelaar, die het akkoord mee ondertekent.
Toekomstige gerechtelijke geschillen vanuit of tegen de VME, eerst onderwerpen aan een bemiddelingstraject – Wet op de mede-eigendom laat dit toe.
In tegenstelling tot arbitrage, sluit de dwingende wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen het opnemen van een bemiddelingsbeding niet uit in overeenkomsten waarin de VME partij is.
Zo’n clausule houdt in dat partijen van tevoren overeenkomen dat ze eventuele (toekomstige) geschillen die uit het contract kunnen voortvloeien, eerst zullen proberen op te lossen door middel van bemiddeling.
De Vrijwillige Syndicus neemt het voortouw om bemiddeling in mede-eigendom te stimuleren.
In de praktijk wordt er echter weinig tot geen gebruik gemaakt van deze wettelijke mogelijkheid om conflicten waarin de VME is betrokken, eerst te onderwerpen aan bemiddeling.
Daarom neemt De Vrijwillige Syndicus hierin het voortouw.
Dit door het opnemen van een bemiddelingsbeding in het model van haar schriftelijke beheerovereenkomst, die zij aan haar abonnees aanbiedt.
Ook binnen een appartementsmede-eigendom zijn niet alle conficten ‘bemiddelbaar’.
Jammer genoeg kan niet elk geschil worden opgelost via bemiddeling.
Naast de belangrijkste voorwaarde - dat alle partijen op vrijwillige basis moeten akkoord gaan met het opstarten van een bemiddeling - zal het weinig zin hebben om een bemiddeling op te starten indien bijvoorbeeld een mede-eigenaar weigert om zijn privatieve afrekening te betalen wanneer die opeisbaar is geworden en de eigenaar over geen enkele rechtmatigheid beschikt om de afrekening te betwisten.
De Vrijwillige Syndicus beschikt binnen haar team over een aantal (erkende) bemiddelaars.
Binnen haar team van onafhankelijke experten kan De Vrijwillige Syndicus rekenen op de medewerking van een aantal (erkende) bemiddelaars.
Niet alleen zijn deze personen hiervoor opgeleid, zij beschikken daarnaast over een uitgebreide kennis van de appartementsmede-eigendom en het appartementsrecht. En indien nodig, kunnen ze bijkomend beroep doen op een andere specialist binnen het team.
Bemiddeling sluit de aanwezigheid van een (bijkomende) deskundige immers niet uit.
****
Conflict oplossen d.m.v. bemiddeling?
Doe beroep op onze dienstverlening.
Zowel abonnees als niet-abonnees die een conflict door middel van bemiddeling willen oplossen, kunnen daarvoor terecht bij De Vrijwillige Syndicus.
Surf naar onze website: www.devrijwilligesyndicus.be
Wil je bijkomende info over het aanbod van De Vrijwillige Syndicus?
Stuur een bericht naar Peter@devrijwilligesyndicus.be