Mede-eigenaar Dirk vraagt zich af of de algemene vergadering zomaar de bestaande liftverdeelsleutel kan wijzigen?
“Ik ben eigenaar van een gelijkvloerse kavel die, ten opzichte van de appartementen op de verdiepingen, een andere ingang heeft .
In de statuten van het gebouw staat dat het gelijkvloerse appartement niet moet bijdragen in de liftkosten, tenzij de eigenaar van dat appartement een rechtstreekse toegang heeft tot de gemeenschappelijke hal en lift.
Dat is niet het geval.
Op de agenda van de voorbije jaarlijkse algemene vergadering (AV) stond een weinigzeggend dagordepunt. Tijdens de AV bleek dat het betrekking had op de wijze van verdeling van de kosten van de noodzakelijke liftwerken.
Eén van de mede-eigenaars stelde tijdens de AV voor om deze hoge kosten onder alle appartementsmede-eigenaars te verdelen.
Ik stemde tegen, de andere aanwezige eigenaars gingen wel akkoord.
Moet ik mij nu zomaar neerleggen bij die beslissing?”
Dirk
Bijdrageplicht mede-eigenaars (en vruchtgebruikers)
Vanaf het ogenblik dat een natuurlijk of rechtspersoon eigenaar is van een kavel (appartement, garage, enz.) wordt hij/zij automatisch lid van de vereniging van mede-eigenaars (VME).
Met dit lidmaatschap komt voor de mede-eigenaars automatisch de plicht om bij te dragen in de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing van de gemeenschappelijke delen en van de gemeenschappelijke diensten, waaronder bijvoorbeeld de syndicuskosten.
Zolang iemand mede-eigenaar van een kavel blijft, moet hij/zij bijdragen in de gemeenschappelijke kosten.
De bijdrageplicht is m.a.w. gekoppeld aan het eigendomsrecht. Het feit dat een kavel niet wordt gebruikt, doet daaraan geen afbreuk. Leegstand bijvoorbeeld kan wel aanleiding geven tot het niet of minder bijdragen in bepaalde kosten.
Wanneer de eigendom van een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik, zijn de titularissen van de zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot de betaling van de gemeenschappelijke kosten.
Ook de bouwpromotor draagt bij.
Een clausule opgenomen in de statuten van het gebouw (ingeval van een nieuwbouw) die bepaalt dat de bouwpromotor niet of slechts gedeeltelijk moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten voor de niet-verkochte kavels, wordt binnen de meerderheidsrechtspraak als onrechtmatig en dus als nietig beschouwd.
Ook de promotor draagt bij in de gemeenschappelijke kosten.
Criteria verdeling van de gemeenschappelijke kosten
Conform de wet op de gedwongen mede-eigendom gebeurt de verdeling van de gemeenschappelijke kosten op basis van het waardecriterium (verdeling volgens de aandelen)(d.i. het hoofdcriterium), op basis van het nuttigheidscriterium (verdeling i.f.v. het objectieve nut dat een bepaalde kavel m.b.t. een gemeenschappelijke deel heeft of kan hebben) of op basis van een combinatie van beide criteria.
Het laatste komt het meeste voor.
Lezing in de statuten noodzakelijk
Om binnen een VME te weten op basis van welke criteria de gemeenschappelijke kosten moeten worden verdeeld en welke de berekeningswijze is van de verdeling van de gemeenschappelijke kosten, is het dus noodzakelijk dat de syndicus de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen raadpleegt.
Dit volgt rechtstreeks uit art. 3.85, §1, 2° BW dat dwingend oplegt dat de criteria en de berekeningswijze moeten worden opgenomen in de statuten, meer bepaald binnen het gedeelte reglement van mede-eigendom.
Algemene versus bijzondere verdeelsleutel
Moeten volgens de statuten de gemeenschappelijke kosten enkel en alleen worden verdeeld op basis van het waardecriterium, dan zal er in het reglement van mede-eigendom maar één algemene kostenverdeelsleutel zijn opgenomen.
Namelijk de verdeling van gemeenschappelijke kosten op basis van de aandelen verbonden aan elk privatieve kavel. Het waardecriterium vormt overigens het hoofdcriterium.
In alle andere gevallen zal er, al dan niet in combinatie met de algemene verdeelsleutel, met zogenaamde bijzondere verdeelsleutels worden gewerkt.
Eenzijdig afwijken (door de syndicus) is niet toegelaten.
Ook al zou één of andere verdeelsleutel in het reglement van mede-eigendom opgenomen onbillijk voorkomen, dan brengt dit niet met zich mee dat de syndicus over de bevoegdheid beschikt om hiervan eenzijdig af te wijken.
De syndicus is en blijft ertoe gehouden om de verdeelsleutels toe te passen die in de statuten werden opgenomen.
Hetzelfde geldt voor wat de bijdrageplicht van de kaveleigenaar in de (voor hem) ongerechtvaardigd voorkomende kost betreft. Ook een mede-eigenaar beschikt evenmin over het recht om eenzijdig te beslissen om niet of niet meer bij te dragen in een bepaalde kostensoort.
Beslissing tot wijziging van de bestaande verdeelsleutel - Gekwalificeerde meerderheid
Is een eigenaar van oordeel dat een bepaalde kostenverdeelsleutel hem disproportioneel voorkomt, de eigenaar is dus van oordeel dat deze verdeelsleutel onjuist is of onjuist is geworden en/of voor hem een persoonlijk nadeel veroorzaakt, dan zal hij voor de wijziging ervan in eerste instantie beroep moeten doen op de AV.
Het komt immers het hoogste orgaan binnen de VME toe, namelijk haar AV, om te beslissen over de wijziging van de verdeling en over de wijzing van de berekening van de gemeenschappelijke kosten.
Cfr. art. 3.88, §1, 2°, a) BW beslist de AV hierover met een 4/5de meerderheid (80% van de fysiek aanwezige en via volmacht vertegenwoordigde aandelen).
De vraag tot wijziging moet zijn ingegeven vanuit een gerechtvaardigd belang.
Zoals hierboven uiteengezet, moet de vraag tot wijziging zijn ingegeven vanuit een gerechtvaardigd belang.
Diegene die oproept om tot een wijziging over te gaan, moet dus kunnen aantonen dat de bestaande verdeelsleutel onjuist is of onjuist is geworden en/of voor de eigenaar een persoonlijk nadeel veroorzaakt.
Omschrijving dagordepunt – Verplichte naleving van de vormvereiste
Wanneer aan de syndicus de vraag wordt voorgelegd om op de agenda van de AV een punt op te nemen dat erin voorziet om een bestaande verdeelsleutel te wijzigen, dan spreekt het voor zich dat de syndicus ervoor moet zorgen dat de omschrijving van het punt helder en duidelijk is omschreven.
De eigenaars moeten uit de omschrijving ondubbelzinnig kunnen opmaken waarover de bespreking gaat alsook of het enkel over een bespreking/toelichting gaat dan wel of het ook de bedoeling is dat erover wordt gestemd.
Blijkt uit lezing van een dagordepunt dat het onmogelijk is om eruit op te maken waarover het punt gaat, dan staat dit gelijk met de schending van de wettelijke vormvereisten waaraan een dagorde moet voldoen.
Laten beslissen over een te vaag en onduidelijk omschreven dagordepunt is vatbaar voor vernietiging door de rechtbank op basis van onregelmatig genomen (zie Rb. Eerste aanleg Antwerpen, 28 juni 2018).
Onrechtmatige beslissing
Wanneer blijkt dat het nemen van een beslissing om over te gaan tot het wijzigen van een bestaande verdeelsleutel is ingegeven vanuit subjectieve beweegredenen, waardoor er een wanverhouding ontstaat tussen de door de meerderheid beoogde doelstellingen en de nadelen die daar voor de minderheid uit kunnen voortvloeien, dan gaat het om een onrechtmatige beslissing.
Net zoals dit voor o.m. een onregelmatige beslissing het geval is, is een beslissing die onrechtmatig werd genomen vatbaar voor vernietiging door de rechtbank.
Wijzigende notariële akte
Wordt er door de AV (rechtsgeldig) beslist tot de wijziging van een bestaande verdeelsleutel, dan moet deze beslissing ook het voorwerp uitmaken van een notarieel wijzigende akte.
Dit blijkt eveneens uit de inhoud van voornoemd art. 3.88, §1, 2°, a) BW.
Op die manier wordt, na overschrijving van de wijzigende akte op het bevoegde kantoor Rechtszekerheid binnen de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, de nieuwe verdeelsleutel automatisch tegenstelbaar gemaakt aan derden.
Beoordeling van deze casus (op basis van de verkregen informatie en documenten)
Op basis van de informatie en de documenten die ons werden voorgelegd, zijn wij van oordeel dat Dirk zich absoluut niet moet neerleggen bij de door de AV genomen beslissing.
Het is o.i. immers duidelijk dat het hier om een onrechtmatige en onregelmatige beslissing gaat.
Vooreerst voldoet de oproeping niet aan de wettelijke vormvereisten. Het dagordepunt werd dusdanig vaag en onduidelijk geformuleerd dat uit de omschrijving totaal niet kon worden opgemaakt waarover het punt ging noch dat het ook de bedoeling was om erover te stemmen.
Bijkomend is de beweegreden ingegeven vanuit een niet-geoorloofd standpunt. Meer bepaald een financieel voordeel voor alle eigenaars van de appartementen gelegen op de verdiepingen ten nadele van Dirk (eigenaar van het gelijkvloerse appartement) die volgens de statuten op basis van het nuttigheidscriterium niet moet bijdragen in de kosten voor het onderhoud, de herstelling en de vernieuwing van de lift.
De AV koos dus voor de meest schadelijke oplossing, waarbij enkel en alleen rekening werd gehouden met een subjectieve beweegreden.
Op basis van art. 3.92, §3 BW heeft Dirk de mogelijkheid om deze beslissing door de vrederechter te laten vernietigen. Dit omwille van onrechtmatig, onregelmatig of bedrieglijk genomen.
Hij moet dit wel doen binnen een termijn van 4 maanden te rekenen vanaf de dag dat de beslissing werd genomen.
Aan de mede-eigenaar syndicus (en overigens ook aan alle andere syndici) die het gebouw beheert waarbinnen Dirk mede-eigenaar is, adviseren wij om er steeds voor te zorgen dat uit de omschrijving van de dagordepunten duidelijk blijkt waarover ze gaan en ook of er al dan niet moet worden gestemd.
****
Nood aan buitengerechtelijk (juridisch) advies of aan bijvoorbeeld een 2de opinie? Doe dan beroep op onze dienstverlening.
De Vrijwillige Syndicus staat voor hoogstaande gespecialiseerde dienstverlening waarvoor geen onrealistisch hoge bedragen moeten worden betaald.
Wanneer het beheer intern gebeurt en er beroep gedaan wordt op de dienstverlening van De Vrijwillige Syndicus, kan de VME op jaarbasis duizenden euro’s besparen!
De occasionele syndicus kan in de uitvoering van zijn opdracht te allen tijde rekenen op de nodige opleiding, ondersteuning en begeleiding om het gebouw op een professionele manier te beheren.
Wil je bijkomende info over het aanbod van De Vrijwillige Syndicus,? Surf dan naar www.devrijwilligesyndicus.be of stuur een bericht naar Peter@devrijwilligesyndicus.be