In het overgrote deel van Vlaamse steden en gemeenten wordt aan verhurende eigenaars verplicht opgelegd dat ze over een conformiteitsattest moeten beschikken.
De Vlaamse overheid streeft ernaar om iedereen, dus niet alleen eigenaars maar ook huurders, vruchtgebruikers … , in een gezonde en veilige woning te laten wonen.
Daarom moeten alle huurwoningen die bestemd zijn als hoofdverblijfplaats, voldoen aan de opgelegde minimumnormen inzake veiligheid, gezondheid en basiscomfort.
Het aantonen dat een woning/appartement in Vlaanderen aan de minimumeisen voldoet, gebeurt aan de hand van een zogenaamd conformiteitsattest.
Het voorhanden hebben van dit attest wordt door de Vlaamse overheid (nog) niet verplicht opgelegd. Steden en gemeenten kunnen wel autonoom tot de verplichting beslissen.
In Vlaanderen is dit overigens in het overgrote deel van steden en gemeenten het geval.
In appartementsmede-eigendommen hebben de normen ook betrekking op de gemeenschappelijke delen.
Voor de opgelegde minimumnormen voor een appartement dat deel uitmaakt van een appartementsgebouw dat onder het regime van de gedwongen appartementsmede-eigendom valt, wordt er door veel VME’s /syndici niet bij stilgestaan dat het naleven van die opgelegde normen ook betrekking heeft op de gemeenschappelijke delen.
Deze delen zijn onlosmakend gekoppeld aan het appartement zelf dat wordt of zal worden verhuurd. De privatieve en gemeenschappelijke delen vormen één geheel en ze worden daarom ook samen beoordeeld.
Dit lijkt ons ook niet meer dan logisch. Het zou immers maar weinig nut hebben om een attest af te leveren voor een appartement dat op zich aan de normen voldoet, wanneer dit voor de daaraan gekoppelde gemeenschappelijke delen niet het geval zou zijn.
Welke gemeenschappelijke delen worden in aanmerking genomen?
Bij de beoordeling of een appartement (dat wordt of zal worden verhuurd) aan de normen voldoet, wordt met betrekking tot de gemeenschappelijke delen, zonder daarbij beperkend te zijn, onder meer gekeken naar:
- De stabiliteit, meer bepaald de structurele stabiliteit van het gebouw, waaronder de stabiliteit en de stevigheid van het dak, de buitenmuren, de (dragende) binnenmuren en vloeren.
- De veiligheid van o.a. de gemeenschappelijke elektrische installatie, de trappen, eventueel de balustrades van de balkons, maar bijvoorbeeld ook de brandveiligheid, waaronder de aanwezigheid van brandpreventiemiddelen zoals het sinds 1 januari 2020 verplicht voorzien van rookmelders in (bepaalde) gemeenschappelijke delen, enz.
- De gezondheid van de bewoners door o.m. na te gaan of er in de gemeenschappelijke delen bijvoorbeeld geen (ernstige) vochtproblemen zijn, …
Tevens wordt nagegaan of het dak aan de minimale dakisolatienorm* voldoet en/of de gemeenschappelijke ramen in de gemeenschappelijke traphallen (indien aanwezig) dubbele beglazing hebben. Ook de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende materialen hoort zonder twijfel thuis in de lijst.
*Sinds 1 januari 2015 moeten alle zelfstandige woningen verplicht aan de vooropgestelde minimum dakisolatienorm voldoen. Dit geldt dus ook voor de daken van residentiële appartementsgebouwen. Voor daken kleiner dan 2m² geldt de verplichting niet.
Wanneer en door wie gebeurt de controle?
Doet een mede-eigenaar verhuurder bij de burgemeerster van de stad of de gemeente waar het onroerend goed gelegen is, een aanvraag voor een conformiteitsattest, dan zal er een woningcontroleur ter plaatse komen om na te gaan of de woning, waaronder dus ook de gemeenschappelijke delen, voldoet aan de minimum woningkwaliteitsnormen.
Hij doet dit aan de hand van een controlelijst, het zogenaamde technische verslag.
Woningcontroleurs komen niet alleen langs wanneer een mede-eigenaar een attest aanvraagt. Dit kan o.m. ook gebeuren wanneer een bewoner signaleert dat zijn huurwoning niet in orde is of het kan ook op eigen initiatief van de gemeente of stad gebeuren.
Daarnaast kunnen woningcontroleurs van Wonen in Vlaanderen om uiteenlopende redenen conformiteitsonderzoeken uitvoeren.
Er werden tijdens de controle gebreken aan de gemeenschappelijke delen vastgesteld. Welke gevolgen kan dit hebben voor de verhuur van privatieve kavels?
Binnen het technisch verslag worden de gebreken ingedeeld in 3 categorieën.
Categorie I: Dit zijn kleinere gebreken die een negatieve invloed hebben op de levensomstandigheden of gebreken die, wanneer ze niet worden aangepakt, aanleiding kunnen geven tot een gebrek van categorie II of categorie III.
Gebreken van deze categorie geven (niet onmiddellijk) aanleiding tot een ongeschiktheid of onbewoonbaarheid, maar ze moeten wel zo snel als mogelijk worden aangepakt.
Opgelet! Worden er 7 gebreken van deze categorie vastgesteld, dan wordt dit gelijkgesteld met een gebrek van categorie II.
Categorie II: Hier gaat het om ernstige gebreken die een negatieve invloed hebben op de levensomstandigheden van de bewoners, maar geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid. Doet er zich aan het appartement en/of aan de gemeenschappelijke delen een gebrek van deze categorie voor, dan zal het pand ongeschikt worden verklaard.
Categorie III: Gebreken van deze categorie vormen een direct gevaar voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners of ze zorgen voor mensonwaardige levensomstandigheden. Doet er zich aan het appartement en/of aan de gemeenschappelijke delen een gebrek van deze categorie voor, dan zal het pand onbewoonbaar worden verklaard.
Kennisgeving van de gebreken - Initiatiefrecht syndicus
Het spreekt voor zich dat wanneer de syndicus in kennis werd gesteld dat er tijdens een controle één of meerdere gebreken aan de gemeenschappelijke delen werden vastgesteld, hij het initiatief moet nemen om ervoor te zorgen dat deze (zo snel als mogelijk) worden aangepakt.
Afhankelijk van de categorie waaronder het gebrek/de gebreken vallen, zal de syndicus ofwel bewarend optreden/daden van voorlopig beheer stellen (bij hoogdringendheid) en/of een punt op de agenda van de eerstvolgende jaarvergadering plaatsen. Ligt het moment waarop de jaarvergadering moet worden samengeroepen nog te veraf, dan is het aangeraden dat de syndicus een buitengewone vergadering convoceert.
Aangezien het om verplichte werken gaat, geldt tijdens de vergadering niet de gekwalificeerde 2/3de meerderheid maar wel een 50+1 meerderheid (art. 3.88, §1, 1°, b) BW).
De syndicus werd op de hoogte gebracht van de gebreken. Wat als de VME de gebreken niet oplost?
1. Het gaat om hoogdringende gebreken.
Cf. artikel 3.89, §5, 2° BW is de syndicus verplicht om alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen. Het gaat om dusdanig ernstige en dringende gebreken waaraan de syndicus zonder voorafgaandelijk akkoord van de algemene vergadering, onmiddellijk een (voorlopige) oplossing moet geven.
Bijvoorbeeld het ontbreken van rookmelders op die plaatsen in de gemeenschappelijke delen waar dit verplicht is.
Doet hij dit niet, dan komt niet alleen de aansprakelijkheid van de VME maar ook zijn persoonlijke aansprakelijkheid in het gedrang.
Om ervoor te zorgen dat de VME via haar syndicus vooralsnog het nodige doet, desnoods via gerechtelijke weg, kunnen mede-eigenaars terugvallen op verschillende wetsartikelen, o.m. opgenomen in de wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen.
De mede-eigenaar die door het verzuim van de syndicus persoonlijke schade lijdt, kan de VME hierop aanspreken. Deze kan op haar beurt verhaalrecht uitoefenen op de syndicus in persoonlijke naam.
2. Het gaat om niet-hoogdringende gebreken.
De syndicus plaatst het punt op de agenda van de eerstvolgende jaarvergadering of op de agenda van een buitengewone algemene vergadering.
Wordt tijdens de vergadering de benodigde meerderheid niet gehaald, dan kan de mede-eigenaar zich opnieuw beroepen op de dwingende wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen.
In eerste instantie zal hij binnen de 4 maanden, te rekenen vanaf de datum dat de beslissing werd genomen, de beslissing in rechte moeten aanvechten. Dit in nietigverklaring ervan omwille van onrechtmatig, onregelmatig of bedrieglijk genomen (art. 3.92, §3 BW).
Bijkomend kan hij aan de rechter vragen om zelfstandig (maar op kosten van de VME) dringende en noodzakelijke werken te (laten) uitvoeren aan de gemeenschappelijke delen wanneer de vereiste meerderheid niet wordt gehaald (art. 3.92, §5, 1ste alinea BW).
Daarnaast kan ook hier de mede-eigenaar de VME aansprakelijk houden voor de door hem geleden schade.
Opmerking
Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een woning met het oog op bewoning of van een woning die gebreken vertoont en dus niet voldoet aan de minimum woningkwaliteitsnormen waardoor de woning ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard, is een misdrijf en dus strafbaar.
Wanneer vastgestelde gebreken niet worden aangepakt, kan, na vaststelling ter plaatse door een woninginspecteur van de Vlaamse woninginspectie, een proces-verbaal worden opgesteld dat wordt doorgestuurd naar het parket.
Als het Openbaar Ministerie (OM) van oordeel is dat er strafrechtelijke feiten werden gepleegd, kan zij beslissen om de aansprakelijke partij(en) voor de strafrechter te brengen.
Naast een veroordeling met bestraffing, zal de strafrechter een herstelmaatregel opleggen waaraan een deadline wordt gekoppeld. Hieraan zal doorgaans een dwangsom worden verbonden. De rechter kan ook opleggen dat het herstel gebeurt in opdracht van de overheid, maar op kosten van de veroordeelde als die vooralsnog in gebreke blijft.
Seponeert het OM het dossier, dan kan de Vlaamse overheid een bestuurlijke vervolging opstarten. Zij kan dan o.m. een bestuurlijke geldboete aan de overtreder(s) opleggen.
Bijkomend kan de woninginspecteur de herstelvordering via de burgerlijke rechtbank afdwingen. En ook hier zal de rechter een deadline opleggen met daaraan een dwangsom gekoppeld
****
Nood aan buitengerechtelijk (juridisch) advies of aan bijvoorbeeld een 2de opinie? Doe dan beroep op onze dienstverlening.
De Vrijwillige Syndicus staat voor hoogstaande gespecialiseerde dienstverlening waarvoor geen onrealistisch hoge bedragen moeten worden betaald.
Wanneer het beheer intern gebeurt en er beroep gedaan wordt op de dienstverlening van De Vrijwillige Syndicus, kan de VME op jaarbasis duizenden euro’s besparen!
De occasionele syndicus kan in de uitvoering van zijn opdracht te allen tijde rekenen op de nodige opleiding, ondersteuning en begeleiding om het gebouw op een professionele manier te beheren.
Wil je bijkomende info over het aanbod van De Vrijwillige Syndicus,? Surf dan naar www.devrijwilligesyndicus.be of stuur een bericht naar Peter@devrijwilligesyndicus.be