Een paar weken geleden wijdden verschillende kranten en nieuwszenders aandacht aan de klachtenregen naar aanleiding van de aanleg van het glasvezelnetwerk door telecomoperatoren voor het uitrollen van supersnel internet. Onder meer het boren in de gevel en het aanbrengen van kabels, steunen of apparatuur (zonder voorafgaande inspraak van de eigenaar) zorgen voor veel ongenoegen en frustratie bij de woningeigenaars.
Gevelrecht
Zoals uit de recente persartikels en nieuwsberichten blijkt, bestaat er in ons land zoiets als ‘gevelrecht’. Dit is een recht dat bepaalde instanties en bedrijven (waaronder o.m. Fluvius, De Lijn, (erkende) telecombedrijven) hebben om op de gevels van woningen die aan het openbaar domein grenzen kabels enz. te bevestigen.
Los van dit recht, vragen veel eigenaars zich af of het zomaar kan dat bijvoorbeeld telecomoperatoren ongevraagd en zonder hun toelating gaten boren in de gevel en daarop steunen, kabels, e.d. aanbrengen?
Het antwoord is neen. De werken op zich kan men niet weigeren, maar dit neemt evenwel niet weg dat er eerst toestemming moet worden gevraagd aan de woningeigenaar(s).
Situatie in appartementsgebouwen - Gemeenschappelijke delen in het gebouw – Bijkomend wettelijk recht voor nutsoperatoren – Essentiële voorwaarde
Het gevelrecht geldt uiteraard ook voor appartementsgebouwen die onder het toepassingsgebied van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen vallen.
Maar in zo’n appartementsmede-eigendom stopt het daarbij niet.
In combinatie met het gevelrecht moet er bijkomend rekening worden gehouden met een ander recht, nl. het recht - inhoudende een wettelijke erfdienstbaarheid van openbaar nut - waarover mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren sinds de gewijzigde wet op de gedwongen mede-eigendom van 18 juni 2018 beschikken. Meer bepaald het wettelijke en kosteloze recht om kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten in of op de gemeenschappelijke delen aan te leggen, te onderhouden of te vernieuwen (artikel 3.82, §2 van het Burgerlijk Wetboek).
Met gemeenschappelijke delen wordt dus niet enkel de buitengevel bedoeld, maar alle gemeenschappelijke delen die zich niet alleen buiten maar ook binnen het gebouw bevinden, zoals de inkomhal, de kelderverdieping met gemeenschappelijke lokalen, de trapzalen, enzovoort.
Wanneer m.a.w. op vraag van één van de mede-eigenaars of naar aanleiding van een rechtstreekse vraag van een erkende nutsoperator kabels, leidingen in of op één of meerdere gemeenschappelijke delen zouden moeten worden aangebracht (bv. voor het binnenbrengen van snel internet voor het ganse gebouw), dan geldt ook hier dat de uitvoering ervan niet zomaar zonder gegronde reden door de eigenaars en/of door de vereniging van mede-eigenaars (VME) kan worden geweigerd.
Als hoofvoorwaarde geldt wel dat het moet gaan om werken die tot doel hebben om de infrastructuur voor de mede-eigenaars of bewoners van de privatieve kavels te optimaliseren op het vlak van energie, water of telecommunicatie. Het laten plaatsen van zonnepanelen voor privatief gebruik valt daar niet onder, het binnenbrengen van kabels, leidingen,… voor bijvoorbeeld ‘snel internet’, voldoet wel aan die essentiële voorwaarde.
Naleven van de notificatieplicht, ook door nutsoperatoren.
Het spreekt uiteraard voor zich dat de eigenaars/de VME niet zomaar en zonder enige inspraak, lijdzaam moeten toezien dat er van de ene op de andere dag kabels, kabelgoten, enzovoort in of op de gemeenschappelijke delen worden bevestigd.
Om hen niet voor een voldongen feit te plaatsen, voorziet de wet op de gedwongen mede-eigendom in een notificatieplicht.
Deze verplichting houdt in dat een mede-eigenaar of een nutsoperator die werken wil laten uitvoeren, waarvoor gebruik moet worden gemaakt van de gemeenschappelijke delen, minstens twee maanden voorafgaand aan de aanvang van de werken alle andere mede-eigenaars of desgevallend de syndicus per aangetekend schrijven moet informeren. Dit aangetekend schrijven vermeldt het adres van de afzender, een beschrijving van de voorgenomen werken en een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur.
Reactie vanuit de VME - Rechtmatig belang
Het toesturen van de aangetekende brief geeft de VME de mogelijkheid om te beslissen om eventueel zelf soortgelijke werken te laten uitvoeren ter optimalisatie van de infrastructuur, dan wel om verzet aan te tekenen tegen de vooropgestelde werken.
Als hoofdvoorwaarde voor zulk verzet geldt wel dat dit is ingegeven vanuit een rechtmatig belang.
Een rechtmatig belang doet zich voor in volgende situaties:
- er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemeenschappelijke delen in het gebouw;
- de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemeenschappelijke delen, het gebruik van de gemeenschappelijke delen, de hygiëne of de veiligheid ervan;
- uit de voorziene werken resulteert geen optimalisatie van de infrastructuur of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars en/of anders gebruikers (bv. huurders).
Wenst de VME zelf de optimalisatiewerken te laten uitvoeren, dan is zij verplicht om ervoor te zorgen dat met deze werken wordt gestart binnen de zes maanden na ontvangst van de aangetekende brief.
Hakbijltermijn - Niet correct en/of niet tijdig reageren door de syndicus
Ingeval de VME verzet wil aantekenen tegen de voorgenomen werken, dan moet zij dit formeel doen binnen de twee maanden na ontvangst van de aangetekende brief.
Belangrijk!
Deze termijn is een zogenaamde ‘hakbijltermijn’. Dit betekent dat wanneer de VME, via haar syndicus, niet tijdig (binnen de twee maanden) het verzet op een correcte manier aankondigt, de VME na het verstrijken van deze termijn vervallen is in haar recht.
De syndicus moet dus alert reageren (bv. door het tijdig samenroepen van een algemene vergadering (AV) zodat deze kan beslissen om de werken zelf te laten uitvoeren of om verzet aan te tekenen)!
Opgelet! Vindt de organisatie van die AV plaats na het verstrijken van de tweemaandentermijn, dan kan een mededeling van de syndicus (dat het opzet van de voorgenomen werken eerst ter stemming zal worden voorgelegd tijdens de eerstvolgende jaarlijkse of buitengewone AV aan de betrokken mede-eigenaar of operator) niet worden gelijkgesteld met het formeel tijdig aantekenen van verzet tegen de werken.
Een antwoord per aangetekende brief van de syndicus in die zin dat de eigenaar niet mag overgaan tot het laten uitvoeren van de werken (aangezien hij in naam van de VME eerst een externe firma zal gelasten met het uitvoeren van een risicoanalyse, die dan nadien wordt voorgelegd aan de AV) kan hiermee evenmin worden gelijkgesteld. Deze werkwijze voldoet niet aan het door de wetgever vooropgestelde rechtmatig belang (Vredegerecht Hasselt 1, 21.11.2023 – T.app. 2024/2 - 1607).
In dat geval heeft de eigenaar of operator het recht om de werken te laten uitvoeren.
Quid persoonlijke aansprakelijkheid van de syndicus door het niet of niet correct naleven van de mogelijkheid tot het aantekenen van het verzet en/of door het eenzijdig ondertekenen van een zogenaamd ‘lastenboek’?
Reageert de syndicus niet, niet correct en/of niet tijdig op de aangetekende brief, dan stelt hij zich bloot aan een persoonlijke aansprakelijkheidsvordering.
Doordat hij de wettelijke verplichting niet heeft nageleefd, bestaat immers de kans dat de VME/de eigenaars schade lijden. Deze schade kan desgevallend verhaald worden op de syndicus in persoonlijke naam.
Zoals hiervoor al aangehaald, doet de syndicus er dus verstandig aan om ervoor te zorgen dat hij vanaf ontvangst van de aangetekende brief tijdig reageert (bv. door het bijeenroepen van een buitengewone AV binnen de twee maanden of door het punt op te nemen op de agenda van de AV wanneer de 15-daagse periode tot het samenkomen ervan, binnen die termijn van twee maanden valt).
Tip!
De syndicus houdt er best ook rekening mee dat de kans bestaat dat een eerste AV niet rechtsgeldig kan doorgaan, waardoor er na het verstrijken van een periode van minstens vijftien dagen een tweede vergadering moet worden georganiseerd.
‘Lastenboek’ versus wederkerige overeenkomst
Vanuit de praktijk werd al meermaals vastgesteld dat zowel beroepssyndici als niet-professionele syndici, maar ook leden van een raad van mede-eigendom, zonder daarin eerst de AV te kennen (bv. m.b.t. het binnenbrengen van ‘snel internet’) overgaan tot het eenzijdig ondertekenen van een zogenaamd ‘lastenboek’.
Het gaat dan om een document dat eenzijdig werd opgesteld door de (onderaannemer van de) telecomoperator in wiens opdracht de werken zullen worden uitgevoerd. In dit document wordt aan de hand van foto’s het traject getoond en wordt kort beschreven waar er kabels, leidingen op/tegen de gemeenschappelijke plafonds en/of muren zullen worden aangebracht, op welke plaatsen er doorheen vloerplaten en muren zal worden geboord, enzovoort.
Door het eigengereid ondertekenen van dit document verbindt de syndicus en/of de raad van mede-eigendom, zonder daartoe door de AV te zijn gemandateerd, de VME met een derde.
De lichtzinnigheid waarmee er hier o.a. door bepaalde syndici wordt omgesprongen, kan hen wel eens duur komen te staan.
Het risico om ook hier persoonlijk aansprakelijk te worden gehouden wanneer het grondig zou mislopen, is alles behalve onbestaande.
Wat bijvoorbeeld met de schending van het uniforme uitzicht van de gemeenschappelijke delen door de werken, met verwijzing naar de bepaling dienaangaande opgenomen in het reglement van mede-eigendom?
Over welke rechten beschikt de VME en/of wat is het stappenplan dat door haar moet worden gevolgd wanneer omwille van werken aan de gemeenschappelijke delen de AV beslist om bijvoorbeeld de trapzalen te laten herschilderen, kabels/leidingen (tijdelijk) moeten worden losgemaakt, verplaatst en nadien moeten worden teruggeplaatst? Wat met de kosten hiervoor?
Wat als er schade aan gemeenschappelijke en privatieve delen wordt aangebracht tijdens de uitvoering van de werken?
Wat met het eventueel vestigen van een erfdienstbaarheid wanneer het noodzakelijk is om in meerdere gebouwen (die juridisch gezien niets met elkaar te maken hebben) infrastructuur aan te brengen die essentieel is om de goede en correcte werking van de dienst in alle gebouwen te garanderen?
Voorgaande voorbeelden komen in de praktijk regelmatig voor maar zijn niet opgenomen in dit ‘lastenboek’, dat niets meer of minder voorstelt dan een ‘fotocollage’. Het gaat hier dus niet om een wederkerige overeenkomst, waarin de verbintenissen/de rechten en plichten van beide partijen zijn opgenomen.
Syndici, bezint voor ge begint! Zorg ervoor dat de nodige afspraken tussen partijen schriftelijk worden gemaakt en dat het akkoord om de werken te laten uitvoeren, wordt ondersteund door een mandaat van de AV.
Voorafgaandelijke (tegensprekelijke) plaatsbeschrijving
Tot slot, om achteraf discussie te vermijden.
Vraag aan de uitvoerder(s) van de werken aan de gemeenschappelijke delen dat er vóór aanvang van de werken met alle partijen een tegensprekelijke rondgang wordt georganiseerd, op basis waarvan er een tegensprekelijke plaatsbeschrijving kan worden opgemaakt die door alle partijen wordt ondertekend.
Na het beëindigen van de werken, kan deze plaatsbeschrijving dan worden gebruikt om na te gaan of er al dan niet schade aan de gemeenschappelijke delen werd aangebracht en/of bijvoorbeeld bestaande schade niet is uitgebreid.
****
Peter Leyseele, juridisch raadgever bij De Vrijwillige Syndicus, had onlangs een constructief gesprek met één van de erkende telecomoperatoren. O.m. de verwijzing in dit artikel naar het ontbreken van een wederkerige overeenkomst, werd besproken. De operator gaf aan bereid te zijn om hieraan in samenspraak met De Vrijwillige Syndicus een oplossing te geven.
Wil je bijkomende info over het aanbod van De Vrijwillige Syndicus? Stuur een bericht naar Peter@devrijwilligesyndicus.be
Benieuwd naar een voorsmaak van onze online content? Surf dan naar onze website: www.devrijwilligesyndicus.be JE KUNT JE DAN VIA DE BANNER BOVENAAN DE SITE INEENS INSCHRIJVEN OP ONZE NIEUWSBRIEF.