Syndicus, zorg ervoor dat het verplichte noodcommunicatiesysteem in de lift altijd werkt!
Jammer genoeg komt het nog steeds voor dat de persoon die opgesloten zit in de lift via het noodcommunicatiesysteem geen verbinding krijgt met de hulpcentrale. Dit doordat het systeem om de een of de andere reden niet functioneert.
Als die persoon dan ook nog eens geen verbinding kan maken met zijn mobiele telefoon of hem niet bij zich heeft, dan is het bang afwachten tot er iemand op zijn hulpgeroep en/of op het geluid van het liftalarm (als dit ook niet defect is) reageert en de hulpdiensten belt.
Beveiliging van liften – Verplichting tot modernisering, een periodieke controle en een periodiek onderhoud
Het koninklijk besluit (KB) van 9 maart 2003, gewijzigd bij KB van 17 maart 2005 (gepubliceerd op 5 april 2005) en door het KB van 10 december 2012 (gepubliceerd op 19 december 2012), dat betrekking heeft op de beveiliging van liften, waaronder deze aanwezig in residentiële appartementsgebouwen, verplicht de beheerder om een lift ter beschikking te stellen die voldoet aan de technische vereisten opgenomen in dat KB.
De veiligheid van liften vindt haar wettelijke basis in het Wetboek economisch recht (WER), meer bepaald binnen artikel IX.4, waarmee het gebruik van producten en diensten kan worden gereglementeerd alsook de veiligheids- en gezondheidsvoorwaarden die moeten worden nageleefd.
Het KB verplicht de beheerders om o.m.:
- Op basis van een risicoanalyse die om de 15 jaar moet worden uitgevoerd door een erkende dienst voor technische controles (EDTC)(die dan nagaat of het veiligheidsniveau van de lift nog voldoende is) de nodige modernisatiewerken te laten uitvoeren wanneer dit niet meer het geval zou zijn;
- De lift regelmatig/periodiek te laten onderhouden;
- De lift op regelmatige basis te onderwerpen aan preventieve inspecties.
Indien uit een inspectie blijkt dat er bepaalde gebreken/tekortkomingen aan de lift werden vastgesteld, dan moet de syndicus ervoor zorgen dat deze zo snel mogelijk worden opgelost.
Gaat het om (ernstige) gebreken die de veiligheid van de gebruiker en/of de onderhoudsmensen onmiddellijk of binnen korte termijn in gevaar (kunnen) brengen, dan kan het verder gebruik van de lift worden verboden.
Begrip ‘beheerder’ binnen de gedwongen mede-eigendom
Het KB definieert het begrip ‘beheerder’ als volgt:
“De eigenaar of diegene die in naam van de eigenaar de lift ter beschikking stelt van gebruikers.”
Binnen het regime van de gedwongen mede-eigendom wordt de lift ter beschikking gesteld door de vereniging van mede-eigenaars (VME) die - m.b.t. de gemeenschappelijke delen - alle mede-eigenaars onder dezelfde noemer samenbrengt.
In toepassing van de voormelde definitie is het dus de VME die als beheerder moet worden beschouwd. In uitvoering van haar wettelijke verplichtingen, wordt zij vertegenwoordigd door haar syndicus.
Verplichte standaard veiligheidsmaatregelen – Aanwezigheid van een noodcommunicatiesysteem
Eén van de verplichte veiligheidsaspecten die in het KB staat, is het verplicht voorzien van een bidirectionele* noodcommunicatie in de liftkooi.
Het KB weerhoudt daarvoor als mogelijkheden ofwel een klassieke telefoonlijn ofwel een noodoproepsysteem waarmee een communicatie in twee richtingen met een permanent bemande centrale kan worden gevoerd.
*Het niet op hetzelfde ogenblik in beide richtingen verzenden en ontvangen van boodschappen.
Defect/niet-werkend noodsysteem, één van de meeste voorkomende redenen waarvoor een lift kan worden afgekeurd.
Het KB bepaalt dat elk communicatiesysteem autonoom moet kunnen werken en dit op elk ogenblik. Dus bijvoorbeeld ook wanneer er zich een stroomonderbreking zou voordoen.
Charlotte Lecluyse, onze onafhankelijke technische expert en bestuurder bij Elseco België, moet in de dagelijkse praktijk echter regelmatig vaststellen dat in noodgevallen het communicatiesysteem niet werkt.
“Nochtans is een lifttelefoon één van de meest voorkomende redenen waarom een lift afgekeurd kan worden”, zegt ze.
Verantwoordelijke versus aansprakelijke partij in het kader van de veiligheid van de lift – Burgerrechtelijke en strafrechtelijke aansprakelijkheid van de VME en syndicus
Over wie er verantwoordelijk is voor de veiligheid van de lift is het KB duidelijk, namelijk de beheerder of m.a.w. de VME.
Het spreekt uiteraard voor zich dat het in eerste instantie aan haar vertegenwoordiger, in casu haar syndicus, toekomt om ervoor te zorgen dat de lift op elk moment aan de noodzakelijke veiligheidsvereisten voldoet.
Doet er zich een gebrek aan de liftinstallatie voor, dan moet de syndicus zo snel als mogelijk de nodige stappen zetten zodat de mankementen worden weggewerkt.
Gaat het daarbij om zaken die de veiligheid van de gebruiker of bijvoorbeeld van de technicus onmiddellijk of op zeer korte termijn in het gedrang (kunnen) brengen, dan moet cf. artikel 3.89, §5, 2° van het Burgerlijk Wetboek de syndicus alle bewarende maatregelen treffen en daden van voorlopig beheer stellen.
De niet-naleving van de veiligheidsvoorschriften, waaronder deze m.b.t. het verplichte noodcommunicatiesysteem, brengt de aansprakelijkheid van zowel de VME (als beheerder) als deze van de syndicus (als het uitvoerend orgaan van de VME) in het gedrang.
Het kan dan zowel om de burgerrechtelijke als om de strafrechtelijke aansprakelijkheid gaan. Voor beroepssyndici komt daar nog de tuchtrechtelijke aansprakelijkheid bij.
Specifiek m.b.t. de veiligheid van liften is het Wetboek van economisch recht (WER) van toepassing. In het kader van dit Wetboek kunnen administratieve of gerechtelijke straffen worden opgelegd.
Administratieve straffen kunnen gaan van een waarschuwing tot een verbod om de lift nog verder te gebruiken.
In geval van strafrechtelijke vervolging bepaalt het WER dat inbreuken kunnen worden bestraft met een geldboete van €26 tot €25.000, te vermeerderen met de opdeciemen (dit is een factor waarmee de bedragen uit het strafwetboek moet worden vermenigvuldigd om het werkelijke bedrag van de geldboete te kennen).
De strafvordering komt te vervallen wanneer er wordt ingegaan op een minnelijke schikking die zou worden voorgesteld. Hier bedraagt het transactiebedrag minimum €26 en maximum €150.000.
Zorg ervoor dat het noodcommunicatiesysteem altijd werkt - Zet in op het dagelijks automatisch testen van het systeem
Een noodcommunicatiesysteem moet 24/7 werken. Om dit te waarborgen, moet het systeem regelmatig worden getest.
De EN81-28 norm schrijft daarom voor dat de werking van een lifttelefoon om de 72 uur getest moet worden.
Maar volgens Charlotte Lecluyse van Elseco gebeurt die 72-uur test niet altijd.
“Vaak wordt een lifttelefoon pas getest bij een onderhoudsbeurt of tijdens een technische keuring. Dat is niet alleen onwettig, het zorgt ook voor een onveilige situatie voor de liftgebruiker en het verhoogt de kans op een opmerking op het keuringsverslag”, vertelt ze aan De Vrijwillige Syndicus.
Betrouwbare lifttelefoon, op elk moment
“Bij Elseco dragen we de veiligheid van de liftgebruikers hoog in het vaandel. Daarom gaan we een stap verder dan wat de wet voorschrijft”, vervolledigt Charlotte.
“We testen onze lifttelefoons om de 24 uur. Deze dagelijkse test van de alarmknop, de batterijspanning, de speaker/microfoon en de hoofdstroom garandeert dat de noodtelefoon altijd goed werkt. Is er toch een probleem? Dan nemen we meteen contact op met de syndicus en plannen we proactief een interventie in”, voegt ze er nog aan toe.
Veranderen van onderhoudsfirma voor de lift - Mogelijke impact ervan op het noodcommunicatiesysteem van de lift
Wat veel syndici (nog) niet weten, is dat de keuze voor een noodcommunicatiesysteem vaak verbonden is met de installateur of fabrikant.
Wanneer de VME na verloop van tijd van onderhoudsfirma verandert en daardoor een nieuw noodnummer moet invoeren, is het mogelijk dat de lifttelefoon niet kan worden omgeschakeld.
Hierdoor gebeurt het dat bij problemen de liftgebruikers een foutief alarmnummer contacteren.
Vermijd bovenstaande en kies als VME voor een onafhankelijke partner
Als onafhankelijke dienstverlener, volledig losgekoppeld van een liftonderhoudsbedrijf, werkt Elseco uitsluitend met open, vrij programmeerbare toestellen.
Ook het type lift maakt geen verschil. Wenst een VME van onderhoudsfirma te veranderen, dan vormt dit geen probleem.
Door haar open technologie biedt Elseco een duurzame en kostenefficiënte noodtelefoon op de lange termijn aan.
Bij het overstappen van de ene naar de andere onderhoudsfirma is het telkens opnieuw plaatsen van een noodcommunicatiesysteem niet meer nodig. M.a.w. minder kosten en minder rompslomp voor de syndicus. Ook de omschakeling naar het alarmnummer van het nieuwe onderhoudsbedrijf brengt Elseco kosteloos in orde.
Weetje! Veel lifttelefoons zijn niet klaar voor de toekomst - Future-proof toestel
Heeft een lift een noodtelefoon met simkaart, dan werkt deze M2M (machine-to-machine) simkaart op 2G. Vanaf 2027 echter, schakelen providers over naar een 4G-netwerk.
Veel lifttelefoons (zelfs toestellen die vandaag worden geïnstalleerd) zijn niet compatibel met een 4G-netwerk. Wie vandaag dus investeert in een dergelijk systeem wordt binnen 4 jaar opnieuw op kosten gejaagd.
De lifttelefoons van Elseco daarentegen zijn volledig 4G-compatibel. Wanneer de providers in 2027 2G niet langer ondersteunen, vermijdt de VME dus onnodige kosten.
Dankzij roamingkaarten werken deze lifttelefoons bovendien op elke verdieping, ook daar waar er minder ontvangst is.
****
Voor dit artikel konden we rekenen op de technische kennis en ervaring van expert Charlotte Lecluyse, bestuurder van Elseco België.
Benieuwd naar de dienstverlening van Elseco, contacteer dan Charlotte via: info@elseco.be
Meer informatie over de dienstverlening van De Vrijwillige Syndicus?
Surf naar onze website: www.devrijwilligesyndicus.be
Wil je bijkomende info over het aanbod van De Vrijwillige Syndicus? Stuur een bericht naar Peter@devrijwilligesyndicus.be