De Europese Richtlijn hernieuwbare energie ter vervanging van de milieuvervuilende fossiele brandstoffen zorgt voor een stijgende productie van elektrische voertuigen. De vraag naar laadpunten/laadinstallaties binnen appartementsmede-eigendommen neemt hierdoor toe.
Tijdens de opleiding De besluitvorming voor de installatie van laadinfrastructuur in een VME, bekeken door een juridische bril op donderdag 12 oktober 2023, gaan de sprekers Virginie Tombeur (advocaat/bestuurder bij T-Legal) en Peter Leyseele (juridisch raadgever bij De Vrijwillige Syndicus) dieper in op de juridische aspecten waarmee de mede-eigenaar syndicus of de algemene vergadering rekening moet houden.
Verplichting om al dan niet in een gebouw bestemd voor bewoning, laadpunten te voorzien - Algemeen kader (Vlaanderen)
Algemeen
Europa legt een verplichte installatie van oplaadpunten op. Dit zowel voor bestaande, nieuwe, als voor gerenoveerde gebouwen. Het gaat concreet over de verplichte installatie van oplaadpunten of wachtleidingen op de parkeerterreinen van gebouwen waarvoor sinds 11 maart 2021 een omgevingsvergunning voor nieuwbouw of ingrijpende renovatie werd aangevraagd.
Vanaf 2025 komt er ook een verplichting voor de installatie van oplaadpunten op parkeerterreinen van bepaalde bestaande gebouwen. Afhankelijk of het gebouw al dan niet voor bewoning is bestemd, gelden andere verplichtingen.
Sancties
De controle op de naleving van deze verplichting zal gebeuren door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA).
Bij vaststelling van een overtreding kan het VEKA een administratieve geldboete opleggen:
- €2.000 per ontbrekend oplaadpunt voor elektrische voertuigen
- €1.000 per parkeerplaats bij het ontbreken van de nodige voorzieningen (d.i. infrastructuur voor leidingen) om in een later stadium de installatie van oplaadpunten voor elektrische voertuigen mogelijk te maken.
Privatief versus gemeenschappelijk initiatief – Beslissingsbevoegdheid voor het installeren van laadinfrastructuur
Privatief initiatief
Een eigenaar van een privatieve kavel in gedwongen mede-eigendom (appartement, garage,…) beschikt m.b.t. zijn eigendomsrecht in beginsel over een autonome beslissingsbevoegdheid.
Dit geldt ook voor het installeren van een privatief laadpunt. Meer zelfs. Niettegenstaande de beslissingsbevoegdheid m.b.t. de gemeenschappelijke delen bij de algemene vergadering of in bepaalde gevallen bij haar syndicus ligt, beschikt een mede-eigenaar of een erkende nutsoperator over een kosteloos recht om kabels of leidingen te leggen op of tegen gemeenschappelijke delen.
Dit recht is echter niet absoluut!
Een mede-eigenaar van een kavel (onderworpen aan het dwingend regime van gedwongen appartementsmede-eigendom) die een privatieve laadinfrastructuur wenst te laten installeren, zal hiervoor altijd eerst de syndicus en dus de vereniging van mede-eigenaars moeten aanspreken.
Deze heeft hierin dus steeds het laatste woord.
Gemeenschappelijk belang primeert – Voorafgaande informatieplicht
Een mede-eigenaar die voor eigen gebruik een laadpunt wil laten installeren, moet daarbij rekening houden met het collectief belang.
Vanuit het privaat initiatief moet dus worden bekeken of de optimalisatie van de infrastructuur die de betreffende mede-eigenaar voor ogen heeft, de (toekomstige) belangen van de andere mede-eigenaars op generlei wijze schaadt of in het gedrang brengt. Daarom heeft de wetgever ervoor geopteerd dat de vereniging van mede-eigenaars en de andere mede-eigenaars steeds de vinger aan de pols kunnen houden. Zij kunnen zich op basis van een rechtmatig belang tegen de werken verzetten. Daarnaast kunnen zij te allen tijde de werken opvolgen en informatie opvragen. Dit zowel bij de betrokken mede-eigenaar als bij de uitvoerende nutsoperator.
Een mede-eigenaar of nutsoperator die een privatieve laadinfrastructuur in het gebouw wil laten installeren, zal dit voorafgaandelijk moeten aankondigen. Dit gebeurt via een speciaal daarvoor in de wetgeving voorziene procedure.
Gemeenschappelijk initiatief
Gaat het om een vraag om een collectieve laadinfrastructuur te voorzien in het gebouw, dan komt het beslissingsrecht ook hier toe aan de vereniging van mede-eigenaars. Het is de algemene vergadering die, op basis van verschillende agendapunten, erover moet beslissen met de benodigde meerderheden.
Wetgeving, statuten en het reglement van interne orde
Ons land telde eind 2022 meer dan 233.000 flatgebouwen en dit aantal blijft stijgen. In al deze gebouwen bevinden zich meer dan 1.585.000 appartementen. Op het overgrote deel van die gebouwen is de dwingende wet op de gedwongen mede-eigendom, de zgn. appartementswet, van toepassing.
Dit betekent dat eigenaars, andere bewoners en dus ook de vereniging van mede-eigenaars, onder meer m.b.t. het nemen van een beslissing over laadinfrastructuur, rekening moeten houden met deze wetgeving waarvan niet mag worden afgeweken.
Naast deze wet, moet er ook rekening worden gehouden met andere specifieke regelgeving, met de inhoud van de statuten van de gedwongen mede-eigendom en eventueel met de bepalingen die zijn opgenomen in het onderhands reglement van interne orde.
Andere aandachtspunten?
Naast voorgaande summiere en vooral richtinggevende toelichting rond de laadinfrastructuur, zijn er nog tal van andere zaken waarmee een individuele mede-eigenaar en de vereniging van mede-eigenaars rekening moeten houden, wil men tot een juridisch correcte besluitvorming komen tijdens de algemene vergadering.
Het al dan niet aanvragen van een omgevingsvergunning, het naleven van eventuele brandveiligheidsvoorschriften, het nagaan of het bestaande elektriciteitsnet voldoende krachtig is en het verifiëren of het installeren van de laadinfrastructuur een verzwaring van het verzekeringsrisico inhoudt, zijn voorbeelden van punten waaraan de nodige aandacht moet besteed worden.
Interesse in het verkrijgen van een volledig beeld voor wat de juridische kant van de zaak betreft, incluis een stappenplan?
Schrijf je hier in voor de opleiding (live of livestream) die De Vrijwillige Syndicus organiseert op donderdag 12 oktober 2023.
Auteur: Peter Leyseele (Peter@devrijwilligesyndicus.be )