Een abonnee maakte ons attent op een recent online artikel dat uitgaat van de beroepsorganisaties binnen de vastgoedsector.
In het artikel worden mede-eigenaars die zelf de taak van syndicus uitvoeren of naar de toekomst toe willen uitvoeren, erop gewezen dat zij bij fouten persoonlijk aansprakelijk kunnen worden gehouden, waardoor “het zoeken van een syndicus in eigen rangen, niet zonder gevaren is”.
Dat ook een niet-professionele syndicus voor fouten eventueel persoonlijk aansprakelijk kan worden gehouden, is uiteraard correct. Maar de kans dat dit effectief gebeurt, zal vooral afhangen van het zelfbesef van de mede-eigenaar syndicus en niet in het minste van zijn wil om zich in de materie van de appartementsmede-eigendom te verdiepen.
Daarvoor moet hij vooral kunnen rekenen op voldoende gespecialiseerde begeleiding.
Groot tekort aan professionele syndici en syndicusmedewerkers – Tijdelijke of volledige gebouwenstop
De beroepssector slaagt er al jaren niet in om de nodige mankracht te leveren voor het professioneel beheer van de duizenden appartementsgebouwen die onder het regime van de gedwongen mede-eigendom vallen.
Het beroep van (medewerker) syndicus is dan ook één van de meer dan 240 knelpuntberoepen op de lijst van de VDAB.
Het tekort aan beroepssyndici en niet in het minste aan syndicusmedewerkers, is nochtans geen recent probleem. Ruim tien jaar is de instroom dramatisch laag.
Het is pas de laatste jaren dat dit probleem regelmatig onder de aandacht wordt gebracht. Dit als gevolg van de sterke stijging van het aantal appartementsgebouwen in ons land, waardoor steeds meer beroepssyndici de groeiende vraag niet meer kunnen bijhouden.
Het gebouwenaanbod op de Belgische markt is zelfs zo groot geworden dat veel beroepssyndici een tijdelijke - en bepaalde kantoren zelfs een totale - gebouwenstop hebben ingevoerd.
Elk nadeel heb zijn voordeel - Beroepssyndici hebben ook een luxeprobleem.
Maar er is meer aan de hand. Het overaanbod aan appartementsgebouwen creëert voor beroepssyndici ook een luxeprobleem.
Professionele syndici kunnen immers meer dan ooit veel gemakkelijker kiezen welke gebouwen voor hen (commercieel) interessant genoeg zijn om aan hun portefeuille toe te voegen en/of welke gebouwen ze behouden of afstoten.
Of zoals de legendarische profvoetballer Johan Cruyff ooit zei: “elk nadeel heb zijn voordeel”.
Mede-eigenaars staan steeds vaker met hun rug tegen de muur – Hun mede-eigendom al dan niet zelf beheren, is voor velen zelfs geen optie meer.
De combinatie van voorgaande factoren zorgt ervoor dat in de praktijk steeds meer mede-eigenaars (van vooral kleine appartementsgebouwen) geen professionele syndicus meer vinden. Zij staan dus vaker met hun rug tegen de muur.
Hieruit volgt noodgedwongen dat een gebouw totaal niet (meer) wordt beheerd, met alle gevolgen van dien, of dat één van de mede-eigenaars uit noodzaak het beheer ervan op zich moet nemen.
Veel van die niet-professionele syndici hebben echter weinig tot geen enkele voeling met de materie van appartementsmede-eigendom noch zijn zij juridisch (voldoende) onderlegd om deze taak, waaraan toch wel een serieuze verantwoordelijkheid hangt, volgens de regels van de kunst uit te voeren.
Veel niet-professionele (kandidaat) syndici beseffen maar al te goed dat de functie van syndicus geen hobby is die men er zomaar even bijneemt – (Online) zoektocht naar advies, bijstand, enz. neemt toe.
Het overgrote deel van de niet-professionele kandidaat syndici alsook van de mede-eigenaars die de gemeenschappelijke delen van het gebouw waarin zij mede-eigenaar zijn zelf beheren, beseft maar al te goed dat er bij dit beheer veel en steeds meer komt bij kijken.
Zij ervaren dat onze samenleving mondiger en kritischer is geworden en niet in het minste dat onze maatschappij alsmaar verder verjuridiseert met steeds complexer wordende regelgeving tot gevolg.
Het besef dat een niet-professionele syndicus bij het maken van een fout hierop persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld, zorgt ervoor dat de laatste jaren steeds meer vrijwillige syndici zich in de materie van de appartementsmede-eigendom willen verdiepen.
Zij zoeken daarom (vooral online) naar informatie, naar opleidingen, naar specialisten die hen in deze materie kunnen opleiden, begeleiden, enzovoort.
Uit die zoektocht blijkt dan echter dat het aanbod te beperkt is, dat het om een persoonlijk initiatief gaat (bijvoorbeeld een mede-eigenaar die beroepsmatig geen enkele voeling heeft met vastgoed en nog minder met het vastgoedrecht) ofwel dat de professionele opleidingen die worden aangeboden inhoudelijk te beperkt en/of te vaag zijn en/of dat de kostprijs voor een (basis)opleiding te hoog ligt.
Bijkomend moet ook worden vastgesteld dat deze online informatie (veelal op forums) doorgaans onbetrouwbaar, onvolledig, niet meer van toepassing en/of allesbehalve op maat is van een bepaalde concrete praktijksituatie.
De persoonlijke aansprakelijkheid van de niet-professionele syndicus mag geen kwelgeest zijn – Professionele hulp dringt zich op - Een verwittigd man, is er twee waard
De complexe materie van de appartementsmede-eigendom is voortdurend onderhevig aan veranderingen en wijzigingen, die telkens weer hun impact hebben op wetgevend vlak.
Dit, in combinatie met een steeds mondiger en kritisch wordende maatschappij, mag er evenwel niet toe leiden dat mede-eigenaars, die uit ‘vrije wil’ en in het overgrote deel van de gevallen onbezoldigd bereid zijn om hun gebouw (uit noodzaak) zelf te (gaan) beheren, door een gebrek aan de noodzakelijke basiskennis, informatie, bijstand en advies het doelwit worden van persoonlijke aansprakelijkheidsvorderingen.
Om dit risico tot het minimum te herleiden, is het daarom belangrijk dat de niet-professionele syndicus kan rekenen op gespecialiseerde professionele hulp. Deze professionele ondersteuning dringt zich meer dan ooit op.
Mede-eigenaars die overwegen om zichzelf kandidaat te stellen voor de functie van syndicus, die inzien dat het noodzakelijk is om (tijdig) beroep te doen op specialisten, die het belang inzien van een basisopleiding en die zich regelmatig willen bijscholen, moeten de persoonlijke aansprakelijkheid die op hun schouders komt te liggen dus zeker niet zien als de kwelgeest die hen ervan weerhoudt om de taak van syndicus op te nemen.
Voor zij die dit niet willen inzien: “een verwittigd man, is er twee waard”.
Bijkomend verminderen van een mogelijke aansprakelijkheidsvordering door het verkrijgen van kwijting
Naast voorgaande kan het verminderen van het risico op een persoonlijke aansprakelijkheidsvordering bijkomend worden verkleind wanneer aan de syndicus tijdens de jaarlijkse algemene vergadering (AV) kwijting wordt verleend.
Wordt op de agenda van de (jaarlijkse) vergadering het punt ‘kwijting’ opgenomen en wordt de kwijting verleend, dan bevestigt de AV ten opzichte van haar syndicus dat zij akkoord gaat met zijn tijdens het voorbije werkjaar gevoerde beheer.
De vereniging van mede-eigenaars (VME) geeft m.a.w. via haar AV te kennen dat zij tegenover haar syndicus afstand doet van een mogelijke aansprakelijkheidsvordering.
Belangrijk!
Het verlenen van de kwijting houdt geen algehele of absolute afstand van een aansprakelijkheidsvordering in.
Zo heeft de kwijting onder meer enkel en alleen betrekking op de contractuele verhouding die er tussen de VME en de syndicus bestaat.
Ze geldt dus niet tegenover derden, waaronder de individuele mede-eigenaars, die eventueel wel nog een aansprakelijkheidsvordering ten aanzien van de syndicus kunnen instellen.
Afsluiten van een aansprakelijkheidsverzekering
Gaat het toch eens fout en wordt de mede-eigenaar syndicus (terecht of onterecht) in zijn persoonlijke aansprakelijkheid aangesproken, dan kan hij (als het om een gedekt schadegeval gaat) beroep doen op de verzekering beroepsaansprakelijkheid.
De dwingende wet legt het afsluiten van dergelijke verzekering verplicht op.
Zij bepaalt daarbij ook dat - wanneer de niet-professionele syndicus zijn functie onbezoldigd uitvoert - de premie van de verzekeringspolis verplicht moet worden betaald door de VME.
****
Professionele hulp en bijstand - De Vrijwillige Syndicus snelt ter hulp - Totaalpakket van diensten onder één dak
Om de steeds groter wordende groep van niet-professionele syndici dé ondersteuning te bieden die ze verdienen, biedt De Vrijwillige Syndicus een uniek all-in-one digitaal platform aan. Op dit platform worden betrouwbare en kwalitatieve informatie én professioneel advies aangeboden, aangevuld met een basiscursus, vakliteratuur, casestudies, opleidingen op maat, webinars, enzovoort.
Daarnaast staat een uitgebreid team van onafhankelijke, juridische en vaktechnische specialisten klaar. De Vrijwillige Syndicus biedt m.a.w. een totaalpakket van verschillende diensten onder één dak aan.
Meer informatie over onze dienstverlening?
Surf naar onze website: www.devrijwilligesyndicus.be
Wil je bijkomende info over het aanbod van De Vrijwillige Syndicus? Stuur een bericht naar Peter@devrijwilligesyndicus.be
Lees zeker ook ons blogartikel: “Beheer zelf jullie gebouw op een professionele manier en bespaar jaarlijks veel geld!”
Klik hiervoor op de link: https://www.devrijwilligesyndicus.be/informatie-over-mede-eigendom/beheer-zelf-jullie-gebouw-op-een-professionele-manier-en-bespaar-jaarlijks-veel-geld/
of scan de QR-code.
Of misschien wil je meer weten over de rekeningcommissaris?
Klik op de link: https://youtu.be/AFI6NmBvFN0 en bekijk onze video.