Het komt vaak voor dat een echtpaar samen een appartement koopt in een appartementsgebouw, waarop de appartementswet van toepassing is.
Beiden worden dan voor een bepaald percentage, bv. elk voor de helft, eigenaar van de kavel.
Maar aan wie moet de syndicus vanuit de VME in zo’n geval alle correspondentie richten? Aan beiden, aan de man of aan de vrouw? En wie stemt er tijdens de vergadering?
Soorten mede-eigendom
België kent 3 soorten mede-eigendom. De gewone, de vrijwillige en de gedwongen mede-eigendom.
De gewone mede-eigendom ontstaat toevallig. Een veel voorkomend voorbeeld hiervan zijn de kinderen die een onroerend goed erven na het overlijden van de ouders.
De gedwongen mede-eigendom is een speciaal regime van mede-eigendom, waaronder het overgrote deel van de appartementsgebouwen valt.
Het ontstaat doordat de persoon of personen niet enkel en alleen exclusief eigenaar wordt/worden van zijn/van hun kavel(s), maar automatisch ook voor een fractie mede-eigenaar(s) wordt/worden van de gemeenschappelijke delen.
De gedwongenheid bestaat erin dat de privatieve kavel en het eigendomsaandeel in de gemeenschappelijke delen onlosmakend met elkaar verbonden zijn en ook moeten blijven. De privatieve kavel kan m.a.w. onder meer niet afzonderlijk, niet los van de gemeenschappelijke delen, worden verkocht.
De vrijwillige mede-eigendom ontstaat wanneer minstens twee personen beslissen om samen, en dus uit vrije wil, een onroerend goed aan te kopen.
Dit soort mede-eigendom is van toepassing op ons echtpaar.
Lidmaatschap van de eigenaars binnen de vereniging van mede-eigenaars – Deelname aan de algemene vergaderingen
Op het moment dat een gebouw of een groep van gebouwen aan de wettelijke voorwaarden voldoet - dit is het geval wanneer het gebouw of de groep van gebouwen is ingericht met privatieve en gemeenschappelijke delen en minstens 2 verschillende eigenaars telt - ontstaat van rechtswege een vereniging van mede-eigenaars (VME).
Dit brengt automatisch met zich mee dat elke persoon die over een eigendomsrecht op een kavel beschikt - een kavel kan zowel een appartement als bv. een autostaanplaats of een kelder zijn – ook deel uitmaakt van het hoogste orgaan van de VME, namelijk haar algemene vergadering.
Dit houdt in dat alle mede-eigenaars van het gebouw of van de groep van gebouwen ook over een absoluut recht beschikken om deel te nemen aan de beraadslagingen tijdens de algemene vergaderingen.
Bijeenroeping tot een algemene vergadering - Wie moet de bijeenroeping ontvangen?
Minstens eenmaal per jaar moet de syndicus een algemene vergadering organiseren. De zogenaamde gewone algemene vergadering.
Hij is verplicht om alle mede-eigenaars voorafgaand in kennis te stellen van o.a. het moment, de plaats en het uur waarop die vergadering zal plaatsvinden.
Dit moet gebeuren door middel van een bijeenroeping of uitnodiging, waarop onder meer de agendapunten staan.
In het geval van een persoon die voor 100% eigenaar is van de kavel, spreekt het voor zich dat die persoon de uitnodiging moet ontvangen.
Dit geldt echter niet wanneer het om een verdeeld eigendomsrecht op een privatieve kavel gaat – de situatie bijvoorbeeld waarbij man en vrouw samen eigenaar zijn of bij 2 zakenpartners - of wanneer de kavel is bezwaard met een zakelijk recht, zoals bijvoorbeeld een vruchtgebruikconstructie.
In die gevallen bepaalt de wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen dat met betrekking tot de interne werking van de VME de kavel maar door één van hen kan worden vertegenwoordigd. Er moet m.a.w. een zogenaamde lasthebber worden aangeduid.
Het is die lasthebber die volgens de wet alle correspondentie m.b.t. de mede-eigendom moet ontvangen. De syndicus is m.a.w. verplicht om o.m. de bijeenroepingen aan deze persoon te richten en te versturen.
Informatieplicht ligt bij de belanghebbenden.
Uiteraard kan de syndicus dit maar doen als hij over de correcte en volledige gegevens van de lasthebber beschikt.
De wetgever legt het initiatiefrecht hiervoor bij de belanghebbenden. Het is dus aan hen om de syndicus de gegevens van de lasthebber te bezorgen. En dit geldt uiteraard ook voor elke eventuele latere wijziging.
Wat als er geen lasthebber werd aangeduid?
Werd er geen lasthebber aangeduid, dan lijkt het ons aangewezen dat de syndicus op naam van elke onverdeelde mede-eigenaar of bijvoorbeeld op naam van zowel de naakte eigenaar als van de vruchtgebruiker, een aparte bijeenroeping opmaakt en verstuurt.
In het geval er met zekerheid kan worden gezegd dat zij allemaal op hetzelfde adres woonstkeuze doen, zou er kunnen worden overwogen om met één document te werken. Dit is meestal zo bij een echtpaar.
Betreft het een naakte eigenaar en een vruchtgebruiker, dan is de kans groot dat beiden op een ander adres wonen.
Opmerking!
De geadresseerden worden sowieso geacht rechtsgeldig te zijn opgeroepen wanneer de syndicus de uitnodiging heeft verstuurd naar het op het ogenblik van de verzending laatst door hem gekende adres.
Geen lasthebber aangeduid – Quid aanwezigheid tijdens de algemene vergadering versus deelname aan de beraadslagingen tijdens de algemene vergadering
Het niet aanduiden van een lasthebber kan tijdens de vergadering gevolgen hebben voor zowel de betrokkenen als voor de uiteindelijke stemmingsresultaten.
Niettegenstaande alle mede-eigenaars van rechtswege lid zijn van de algemene vergadering en moeten kunnen deelnemen aan de beraadslagingen[1], bepaalt de dwingende wet dat - wanneer er voor die kavels waarvan het eigendomsrecht verdeeld of bezwaard is geen lasthebber werd aangesteld - het recht om aan de beraadslagingen deel te nemen, wordt geschorst. Dit totdat er een lasthebber werd aangeduid[2].
Gebeurt dit niet, dan kunnen er voor de betrokken kavel(s) dus geen geldige stemmingen worden uitgebracht.
[1] “Beraadslagingen” moet hier worden gelezen als: “niet kunnen deelnemen aan de stemmingen”. Dit terwijl beraadslaging in de standaardtaal eigenlijk enkel en betekent: “het proces van een bespreking” of “gedachtewisseling.”
[2] In de praktijk wordt vastgesteld dat wanneer bijvoorbeeld een echtpaar waarvan de kavel verdeeld is, zonder dat er een lasthebber werd aangeduid, zich aanbiedt tijdens de vergadering, geen van beiden tot de vergadering wordt toegelaten. Dit lijkt ons onaanvaardbaar.
Niet alleen stelt de wet duidelijk dat het stemrecht wordt geschorst, wat dus totaal iets anders betekent dan het niet mogen aanwezig zijn van alle belanghebbenden tijdens de vergadering, zij bepaalt tevens dat deze schorsing stopt op het moment dat er een lasthebber werd aangeduid. Wanneer beiden dus aanwezig zijn, kunnen zij perfect op dat moment één van hen aanstellen.